Een eigenaar die ontdekt dat zijn eigendom in de energieprestatie-index (EPI) is geclassificeerd als G enkele weken voor de ondertekening van een nieuw huurcontract, staat voor een muur: verhuurverbod vanaf januari 2025, verplichting tot renovatie of verkoop in alle haast. Dit soort situaties, dat steeds vaker voorkomt, illustreert waarom een gestructureerde vastgoedbegeleiding het verschil maakt tussen een project dat slaagt en een project dat vastloopt.
EPI en huurverboden: de valstrik die vastgoeddiensten moeten anticiperen
Vanaf 1 januari 2025 zijn woningen die als G zijn geclassificeerd in de energieprestatie-index verboden voor verhuur voor elke nieuw huurcontract, verlenging of stilzwijgende verlenging. De klasse F volgt in 2028, en de E in 2034. Voor een verhuurder betekent het negeren van deze kalender dat hij zijn huurinvestering zonder voorafgaande kennisgeving blokkeert.
Tegelijkertijd verandert een technische wijziging de situatie. Het besluit van 13 augustus 2025 heeft de conversiefactor van elektriciteit naar primaire energie verlaagd naar 1 januari 2026, van 2,3 naar 1,9. Resultaat: ongeveer 850.000 woningen zijn uit de status van energieverspilling gehaald zonder enige werkzaamheden. Een woning die elektrisch verwarmd wordt, kan dus van klasse zijn veranderd zonder dat de eigenaar het weet.
Precies op dit terrein interveniëren de vastgoeddiensten van Angie Sweet Home concreet, door de analyse van de bestaande EPI te combineren met de regelgevende evoluties om elke eigenaar naar de juiste beslissing te leiden: renoveren, opnieuw verhuren onder voorwaarden, of op het juiste moment verkopen.
Woonwet 2026: opnieuw verhuren van een F of G woning onder renovatieverbintenis
Op 8 juli 2026 heeft de Senaat de wet “Herstel en decentralisatie van de woningmarkt” aangenomen. Deze tekst heropent de mogelijkheid om woningen van klasse F en G te verhuren, op voorwaarde dat de eigenaar zich formeel verbindt tot een renovatieprogramma binnen een bepaalde termijn. We gaan van een strikte verbod naar een voorwaardelijk systeem.
In de praktijk verandert dit veel. Een eigenaar die een oud huis bezit in een krap gebied (Loire, noord van Frankrijk, bepaalde middelgrote steden) is niet langer verplicht om te kiezen tussen verkopen met verlies of het pand leeg te laten staan. Hij kan een huurcontract ondertekenen terwijl hij plannen maakt voor isolatiewerkzaamheden of een wijziging van het verwarmingssysteem.
Wat dit betekent voor vastgoedbegeleiding
Het opstellen van een dossier voor herverhuur onder renovatieverbintenis vereist de coördinatie van verschillende betrokkenen: diagnoseur, vakman, notaris, soms een makelaar voor de financiering van de werkzaamheden. Een vastgoedservice die deze context beheerst, bespaart de eigenaar meerdere maanden in vergelijking met een solo-beheer.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de regio’s, omdat de lokale overheden niet allemaal hetzelfde niveau van eisen stellen aan de bewijsstukken van de werkzaamheden. Dit is een extra reden om te vertrouwen op een gesprekspartner die de lokale markt kent.
Vastgoedwaardering en verkoopprijs: de fouten die duur zijn
We zien regelmatig panden te koop staan met een prijs die niet in lijn is met de markt. De eigenaar heeft zich gebaseerd op een online schatting, op de prijs van een buurman die drie jaar geleden is verkocht, of op het bedrag dat hij “nodig heeft” om terug te krijgen. Geen van deze methoden weerspiegelt de realiteit van een snel bewegende markt.
Een makelaar die in een specifiek gebied werkt (bijvoorbeeld rond Saint-Jean, in het Pays de la Loire of in het noorden) beschikt over recente transactiegegevens, feedback van bezoeken en een scherpe analyse van het concurrerende aanbod. De waardering ter plaatse blijft het beste hulpmiddel om een realistische verkoopprijs vast te stellen.
Drie vaak onderschatte criteria in een waardering
- De EPI-klasse van het pand, die direct invloed heeft op de onderhandeling: een koper neemt nu de kosten van energierenovatie in zijn aanbod op, wat de prijs met meerdere punten kan verlagen
- De verhouding tussen de weergegeven prijs en de gemiddelde verkoopduur in de regio: een overgewaardeerd pand blijft te lang online en wordt uiteindelijk onder de juiste prijs verkocht
- De kwaliteit van de presentatie (foto’s, home staging, beschrijving): panden die profiteren van een professionele presentatie trekken meer gekwalificeerde bezoeken aan in de eerste weken
Huurinvestering: kies de juiste sector in plaats van de juiste prijs
Veel investeerders beginnen hun zoektocht met de prijs per vierkante meter. Dat is logisch, maar het leidt vaak tot scheve afwegingen. Een goedkoop pand in een gebied zonder huurvraag kost meer dan een goed gewaardeerd pand in een krap gebied.
De werkelijke bezettingsgraad en de lokale huurvraag zijn belangrijker dan de aankoopprijs wanneer men redeneert in netto rendement. Een vastgoedservice die verankerd is in een gebied kan deze gegevens verstrekken, terwijl een nationale portal alleen maar gemiddelde cijfers toont.
Wat een gestructureerde begeleiding de investeerder biedt
Het gaat niet alleen om het vinden van een pand. Het gaat om het controleren van de EPI-conformiteit vóór de aankoop, het anticiperen op de noodzakelijke werkzaamheden om binnen de wettelijke kaders te blijven, het berekenen van de verhouding tussen de haalbare huurprijs en de werkelijke kosten, en het veiligstellen van de financiering.
Een makelaar die voorafgaand aan de zoektocht ingrijpt, en niet alleen op het moment van het bezoek, verandert een impulsieve aankoop in een gestructureerde investering. Dit is het verschil tussen een pand dat vanaf de eerste maand rendement genereert en een pand dat leegstand opbouwt.
De Franse vastgoedmarkt komt in een fase waarin de energievoorschriften de aankoop-, verkoop- en verhuurstrategieën hertekenen. Eigenaren en investeerders die vertrouwen op een begeleiding die in staat is om deze beperkingen om te zetten in concrete beslissingen, behouden een voorsprong op degenen die alleen navigeren tussen de wetgeving en de onnauwkeurige schattingen.
