Ein Eigentümer, der entdeckt, dass sein Eigentum im DPE mit G eingestuft ist, einige Wochen vor der Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags, steht vor einer Wand: Mietverbot seit Januar 2025, Renovierung oder dringender Verkauf erforderlich. Diese Art von Situation, die immer häufiger vorkommt, verdeutlicht, warum eine strukturierte Immobilienbegleitung den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Projekt und einem, das ins Stocken gerät, ausmacht.
DPE und Mietverbote: die Falle, die Immobilienservices antizipieren müssen
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen, die im Energieausweis mit G eingestuft sind, für alle neuen Mietverträge, Verlängerungen oder stillschweigende Fortsetzungen verboten. Die Klassen F folgen 2028, dann die E im Jahr 2034. Für einen Vermieter bedeutet es, diesen Zeitplan zu ignorieren, sein Mietinvestment ohne Vorwarnung zu blockieren.
Parallel dazu verändert eine technische Änderung die Rahmenbedingungen. Die Verordnung vom 13. August 2025 hat den Umrechnungsfaktor für Strom in Primärenergie zum 1. Januar 2026 von 2,3 auf 1,9 gesenkt. Ergebnis: Etwa 850.000 Wohnungen haben den Status einer Energieschleuder verloren, ohne dass irgendwelche Arbeiten durchgeführt wurden. Eine elektrisch beheizte Immobilie könnte also ihre Klasse geändert haben, ohne dass der Eigentümer es weiß.
Genau auf diesem Gebiet intervenieren die Immobilienservices von Angie Sweet Home konkret, indem sie die Analyse des bestehenden DPE mit den regulatorischen Entwicklungen verknüpfen, um jeden Eigentümer in die richtige Entscheidung zu lenken: renovieren, unter Bedingungen neu vermieten oder zum richtigen Zeitpunkt verkaufen.
Wohnungsgesetz 2026: F oder G unter Renovierungsverpflichtung neu vermieten
Am 8. Juli 2026 hat der Senat das Gesetz “Wiederbelebung und Dezentralisierung des Wohnens” verabschiedet. Dieser Text eröffnet die Möglichkeit, Wohnungen der Klassen F und G zu vermieten, vorausgesetzt, der Eigentümer verpflichtet sich formell zu einem Renovierungsprogramm innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens. Man wechselt von einem strikten Verbot zu einem bedingten Regelwerk.
Vor Ort ändert das vieles. Ein Eigentümer, der ein altes Haus in einem angespannten Gebiet (Loire, Nordfrankreich, bestimmte Mittelstädte) besitzt, ist nicht mehr gezwungen, zwischen einem Verlustverkauf oder einer Leerstand zu wählen. Er kann einen Mietvertrag unterzeichnen, während er Renovierungsarbeiten zur Dämmung oder zum Austausch des Heizsystems plant.
Was das für eine Immobilienbegleitung bedeutet
Die Erstellung eines Dossiers für eine Neuvermietung unter Renovierungsverpflichtung erfordert die Koordination mehrerer Akteure: Gutachter, Handwerker, Notar, manchmal einen Kreditvermittler für die Finanzierung der Arbeiten. Ein Immobilienservice, der diesen Rahmen beherrscht, spart dem Eigentümer mehrere Monate im Vergleich zu einer Selbstverwaltung.
Die Rückmeldungen hierzu variieren je nach Region, da die Kommunen nicht alle das gleiche Maß an Anforderungen an die Nachweise für die Arbeiten anwenden. Das ist ein weiterer Grund, sich auf einen Ansprechpartner zu stützen, der den lokalen Markt kennt.
Immobilienbewertung und Verkaufspreis: die Fehler, die teuer zu stehen kommen
Regelmäßig sieht man Immobilien zum Verkauf, deren Preis vom Markt entkoppelt ist. Der Eigentümer hat sich auf eine Online-Schätzung, den Preis eines Nachbarn, der vor drei Jahren verkauft wurde, oder auf den Betrag, den er “benötigt”, um zurückzubekommen, gestützt. Keine dieser Methoden spiegelt die Realität eines sich schnell bewegenden Marktes wider.
Ein Immobilienmakler, der in einem bestimmten Gebiet arbeitet (zum Beispiel rund um Saint-Jean, im Loire-Tal oder im Norden), verfügt über aktuelle Transaktionsdaten, Rückmeldungen von Besichtigungen und eine präzise Analyse des Konkurrenzangebots. Die Bodenbewertung bleibt das beste Werkzeug, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
Drei oft unterschätzte Kriterien bei einer Bewertung
- Die DPE-Klasse der Immobilie, die die Verhandlung direkt beeinflusst: Ein Käufer berücksichtigt mittlerweile die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten in seinem Angebot, was den Preis um mehrere Punkte senken kann
- Das Verhältnis zwischen dem angegebenen Preis und der durchschnittlichen Verkaufsdauer im Sektor: Eine überbewertete Immobilie bleibt zu lange online und wird schließlich unter dem fairen Preis verkauft
- Die Qualität der Präsentation (Fotos, Home Staging, Beschreibung): Immobilien, die von einer professionellen Präsentation profitieren, ziehen in den ersten Wochen mehr qualifizierte Besichtigungen an
Vermietungsinvestition: den richtigen Sektor statt den richtigen Preis wählen
Viele Investoren beginnen ihre Suche mit dem Preis pro Quadratmeter. Das ist logisch, führt aber oft zu verzerrten Entscheidungen. Eine günstige Immobilie in einem Gebiet ohne Mietnachfrage kostet mehr als eine angemessen bewertete Immobilie in einem angespannten Bereich.
Die tatsächliche Belegungsquote und die lokale Mietnachfrage sind wichtiger als der Kaufpreis, wenn man über die Nettorendite nachdenkt. Ein Immobilienservice, der in einem Gebiet verankert ist, kann diese Daten bereitstellen, während ein nationales Portal nur geglättete Durchschnittswerte anzeigt.
Was eine strukturierte Begleitung dem Investor bringt
Es geht nicht nur darum, eine Immobilie zu finden. Es geht darum, die DPE-Konformität vor dem Kauf zu überprüfen, die notwendigen Arbeiten zu antizipieren, um innerhalb der gesetzlichen Vorgaben zu bleiben, das Verhältnis zwischen der erreichbaren Miete und den tatsächlichen Kosten zu berechnen und die Finanzierung abzusichern.
Ein Makler, der bereits vor der Suche eingreift und nicht nur zum Zeitpunkt der Besichtigung, verwandelt einen impulsiven Kauf in eine strukturierte Investition. Das ist der Unterschied zwischen einer Immobilie, die bereits im ersten Monat Rendite abwirft, und einer, die Leerstände anhäuft.
Der französische Immobilienmarkt tritt in eine Phase ein, in der die energetischen Vorschriften die Strategien für Kauf, Verkauf und Vermietung neu gestalten. Eigentümer und Investoren, die auf eine Begleitung setzen, die in der Lage ist, diese Anforderungen in konkrete Entscheidungen umzusetzen, haben einen Vorteil gegenüber denen, die alleine zwischen den Gesetzestexten und den ungenauen Schätzungen navigieren.
