Der französische Immobilienmarkt hat zwischen 2023 und 2024 eine Korrekturphase durchlaufen, deren strukturelle Auswirkungen die Sichtweise auf Kauf-, Verkaufs- und Investitionsprojekte nachhaltig verändern. Das Verständnis dieser Mechanismen bleibt die Voraussetzung, um ein Immobilienprojekt im Jahr 2024 und darüber hinaus korrekt zu bewerten.
Alter-Neu-Diskrepanz: der strukturelle Parameter, den Immobilienprojekte integrieren müssen
Das markanteste Ereignis der jüngsten Zeit ist nicht der Rückgang der Zinsen oder der Preise, sondern die nachhaltige Entkopplung zwischen dem Markt für Bestandsimmobilien und dem für Neubauten. Im Bereich der Bestandsimmobilien wurde 2025 im Vergleich zu 2024 ein Anstieg von etwa 12 % bei der Anzahl der Transaktionen verzeichnet, was zu rund 950.000 Verkäufen im Jahr führte, laut dem Wohnungsbericht 2025 des SDES.
Die Neubauten hingegen setzen ihren Rückgang fort. Diese Diskrepanz hat konkrete Auswirkungen auf die Steuerung eines Projekts: Im Bestandsmarkt kehrt der Wettbewerb zwischen Käufern allmählich in bestimmten Segmenten zurück, was die Verhandlungsspielräume verringert. Im Neubaubereich führt die Knappheit des Angebots zu Verzögerungen und Mehrkosten, die viele Projektträger unterschätzen.
Um diese Entwicklungen zu verfolgen und jedes Segment zu vertiefen, ermöglichen die Analysen, die auf ARTS Constructions im Immobilienbereich veröffentlicht werden, eine Verknüpfung von Marktdaten und praktischen Rückmeldungen.
Immobilienkreditzinsen 2024: über den nominalen Zinssatz hinaus lesen
Der gemessene Rückgang der Zinssätze, der 2024 eingeleitet wurde, hat den Käufern wieder Kaufkraft gegeben. Wir beobachten jedoch, dass der nominale Zinssatz nicht die tatsächlichen Kosten eines Kredits zusammenfasst. Drei Parameter verändern erheblich das Endbudget.
- Der Höchstzinssatz, der während der Phase des Anstiegs monatlich neu berechnet wurde, kehrt zu einem vierteljährlichen Rhythmus zurück. Diese Rückkehr zur klassischen Berechnung kann zu einem Schwellenwert zu Beginn eines Quartals für Anträge mit bescheidenen Einkommen führen.
- Die Kreditversicherung, die oft vernachlässigt wird, macht einen wachsenden Teil der Gesamtkosten aus. Seit dem Gesetz Lemoine ermöglicht die Kündigung zu jedem Zeitpunkt eine Neuverhandlung dieses Postens, selbst nach der Unterzeichnung.
- Die Garantiegebühren (Hypothek, Bankbürgschaft) variieren stark je nach gewähltem Institut. Bei einem langfristigen Kredit kann die Differenz mehrere tausend Euro betragen.
Wir empfehlen, die Angebote anhand des effektiven Jahreszinses (TAEG) und nicht anhand des ausgewiesenen nominalen Zinssatzes zu vergleichen. Ein gut strukturiertes Dossier mit einem gezielten Eigenkapital und einer optimierten Laufzeit bleibt der Haupthebel, um günstige Kreditbedingungen zu erhalten.
Immobilienpreise und territoriale Disparitäten: gezielt statt verallgemeinern
Die Immobilienpreise haben 2024 einen allgemeinen Rückgang erfahren, aber dieser nationale Durchschnitt verdeckt sehr unterschiedliche Realitäten. Die großen Metropolen (Paris, Lyon, Bordeaux) haben einen stärkeren Rückgang ihrer Preise erlebt als die Mittelstädte, wo die lokale Nachfrage die Bewertungen stützt.
Die territorialen Disparitäten machen jede nationale Strategie ineffektiv. Ein Kauf in Rennes lässt sich nicht wie ein Kauf in Marseille steuern, weder in Bezug auf den Preis pro Quadratmeter, noch in Bezug auf die Verkaufsdauer, noch in Bezug auf das Mietpotenzial.
Für ein Investitionsprojekt im Mietbereich hat die präzise Analyse des lokalen Marktes Vorrang vor den makroökonomischen Trends. Drei Kriterien verdienen eine systematische Analyse:
- Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete, das die Bruttorendite angibt und den Vergleich zwischen Städten ermöglicht.
- Die Leerstandsquote, ein direkter Indikator für die Marktentwicklung. Eine niedrige Quote signalisiert eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt.
- Infrastrukturprojekte (Verkehr, Universität, Gewerbegebiet), die die Preisentwicklung mittelfristig beeinflussen.
Energieeffizienz und DPE: ein Kaufkriterium, das nicht verhandelbar geworden ist
Seit Januar 2024 dürfen Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose als G klassifiziert sind, nicht mehr vermietet werden. Dieses Verbot, das aus dem Gesetz über Klima und Resilienz stammt, hat einen doppelten Effekt auf den Markt gehabt.
Auf der einen Seite werden thermische Durchlässe mit erheblichen Abschlägen gehandelt, was Chancen für Käufer schafft, die bereit sind, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Auf der anderen Seite muss die Kosten für die energetische Sanierung (Dämmung, Heizungswechsel, Belüftung) bereits in das Gesamtbudget in der Suchphase integriert werden, nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags.
Für einen Investor kann der Erwerb einer Immobilie der Klassen F oder G unter Berücksichtigung des Zeitplans für das Verbot (die F-Klasse wird ab 2028 betroffen sein) eine sinnvolle Strategie darstellen, vorausgesetzt, die Renovierungskosten werden genau kalkuliert und die Berechtigung für Förderungen wie MaPrimeRénov’ wird überprüft.
Ein solides Finanzierungsgesuch vorbereiten: die technischen Punkte, die den Unterschied ausmachen
Die Qualität des Bankdossiers bestimmt nicht nur die Genehmigung des Kredits, sondern auch die ausgehandelten Bedingungen. Wir stellen fest, dass abgelehnte Dossiers selten aufgrund unzureichender Einkommen abgelehnt werden, sondern aufgrund von Präsentationsfehlern.
Die maximale Verschuldungsquote bleibt bei 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich Versicherung, gemäß den Empfehlungen des HCSF. Diese Obergrenze lässt wenig Spielraum: Ein laufender Autokredit oder ein wiederkehrendes Überziehen kann ausreichen, um ein Dossier zum Scheitern zu bringen.
Drei vorbereitende Maßnahmen verbessern konkret die Chancen auf Akzeptanz: die Restkredite mindestens drei Monate vor der Einreichung tilgen, die Bankkonten stabilisieren (kein Überziehen in den letzten drei Kontoauszügen) und ein Eigenkapital aufbringen, das mindestens die Notarkosten abdeckt. Ein Eigenkapital von mehr als 10 % des Kaufpreises verbessert den angebotenen Zinssatz erheblich.
Die Inanspruchnahme eines Maklers bleibt relevant, wenn das Kreditnehmerprofil eine Besonderheit aufweist (Selbstständiger, variable Einkommen, Mehrfachbesitzer). Der Makler verhandelt in Volumen und hat Zugang zu Preistabellen, die von klassischen Banken nicht systematisch angewendet werden.
Der Immobilienmarkt nach 2024 wird mit anderen Werkzeugen gelesen als die, die vor dem Anstieg der Zinsen funktionierten. Die Diskrepanz zwischen Alt und Neu, die lokalen Preisunterschiede und das wachsende Gewicht der Energieeffizienz in der Bewertung von Immobilien redefinieren die Entscheidungen. Ein erfolgreiches Projekt beruht weniger auf dem Timing des Marktes als auf der Strenge der finanziellen Strukturierung und der Präzision der lokalen Analyse.
