De Franse vastgoedmarkt heeft tussen 2023 en 2024 een correctiefase doorgemaakt waarvan de structurele effecten de interpretatie van aankoop-, verkoop- en investeringsprojecten blijvend veranderen. Het begrijpen van deze mechanismen blijft de voorwaarde om een vastgoedproject in 2024 en daarna correct te kunnen beoordelen.
Oud-nieuw verschil: de structurele parameter die vastgoedprojecten moeten integreren
Het opvallende feit van de recente periode is niet de daling van de rente of de terugval van de prijzen, maar de duurzame kloof tussen de oude en nieuwe markt. Aan de oude kant is er in 2025 een stijging van ongeveer 12 % van het aantal transacties geregistreerd ten opzichte van 2024, met ongeveer 950.000 verkopen in het jaar volgens de Woonrekening 2025 van het SDES.
De nieuwe markt daarentegen blijft dalen. Dit verschil heeft concrete gevolgen voor het beheer van een project: in de oude markt komt de concurrentie tussen kopers geleidelijk terug in bepaalde segmenten, wat de onderhandelingsmarges verkleint. In de nieuwe markt creëert de schaarste aan opgeleverde woningen vertragingen en extra kosten die veel projectdragers onderschatten.
Om deze evoluties te volgen en elk segment te verdiepen, stellen de analyses gepubliceerd over vastgoed op ARTS Constructions in staat om marktgegevens en feedback uit de praktijk te combineren.
Hypotheekrente in 2024: verder kijken dan de nominale rente
De gematigde daling van de rente die in 2024 is ingezet, heeft de koopkracht van de kredietnemers hersteld. We merken echter op dat de nominale rente de werkelijke kosten van een krediet niet samenvat. Drie parameters wijzigen aanzienlijk de uiteindelijke enveloppe.
- De usurerente, die tijdens de stijgingsfase maandelijks werd herberekend, krijgt weer een kwartaalritme. Deze terugkeer naar de klassieke berekening kan aan het begin van het kwartaal een drempeleffect creëren voor dossiers met bescheiden inkomens.
- De kredietverzekering, vaak verwaarloosd, vertegenwoordigt een groeiend deel van de totale kosten. Sinds de wet Lemoine kan deze op elk moment worden opgezegd, waardoor heronderhandeling mogelijk is, zelfs na ondertekening.
- De waarborgkosten (hypotheek, bankgarantie) variëren sterk afhankelijk van de gekozen instelling. Bij een langlopende lening kan het verschil duizenden euro’s bedragen.
We raden aan om de aanbiedingen te vergelijken op basis van de TAEG (totaal jaarlijkse effectieve rente) en niet op basis van de weergegeven nominale rente. Een goed gestructureerd dossier, met een gerichte inbreng en een geoptimaliseerde looptijd, blijft de belangrijkste hefboom om gunstige kredietvoorwaarden te verkrijgen.
Vastgoedprijzen en territoriale ongelijkheden: richten in plaats van generaliseren
De vastgoedprijzen hebben in 2024 een algemene daling gekend, maar dit nationale gemiddelde verbergt zeer verschillende realiteiten. De grote metropolen (Parijs, Lyon, Bordeaux) hebben een sterkere prijsdaling gezien dan middelgrote steden, waar de lokale vraag de waarderingen ondersteunt.
De territoriale ongelijkheden maken elke nationale strategie ineffectief. Een aankoop in Rennes kan niet op dezelfde manier worden beheerd als een aankoop in Marseille, noch in termen van prijs per vierkante meter, noch in termen van verkooptermijn, noch in termen van verhuurmogelijkheden.
Voor een investeringsproject in verhuur is een gedetailleerde analyse van de lokale markt belangrijker dan macrotrends. Drie criteria verdienen een systematische analyse:
- De verhouding aankoopprijs / jaarlijkse huur, die de bruto rendabiliteit aangeeft en het mogelijk maakt om steden met elkaar te vergelijken.
- Het leegstandspercentage, een directe indicator van de spanning op de markt. Een laag percentage duidt op een vraag die hoger is dan het aanbod.
- Infrastructuurprojecten (transport, universiteit, bedrijventerrein) die de prijsontwikkeling op middellange termijn beïnvloeden.
Energie renovatie en DPE: een aankoopfilter dat niet onderhandelbaar is geworden
Sinds januari 2024 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd volgens het energieprestatiecertificaat niet meer worden verhuurd. Dit verbod, voortvloeiend uit de Klimaat- en Veerkrachtwet, heeft een dubbel effect op de markt gehad.
Enerzijds worden thermische doorlatende woningen met significante kortingen verhandeld, wat kansen creëert voor kopers die bereid zijn om renovaties uit te voeren. Anderzijds moet de kostprijs van de energie renovatie (isolatie, vervanging van verwarmingssystemen, ventilatie) vanaf de zoekfase in het totale budget worden opgenomen, en niet pas na de ondertekening van de compromis.
Voor een investeerder kan het verwerven van een woning die als F of G is geclassificeerd met het oog op de verbodstermijn (de F’s zullen vanaf 2028 worden getroffen) een relevante strategie zijn, mits de kosten van de renovaties nauwkeurig worden ingeschat en de geschiktheid voor subsidies zoals MaPrimeRénov’ wordt gecontroleerd.
Een solide financieringsdossier voorbereiden: de technische punten die het verschil maken
De kwaliteit van het bancaire dossier bepaalt niet alleen de verkrijging van de lening, maar ook de onderhandelde voorwaarden. We constateren dat dossiers die worden afgewezen, zelden worden afgewezen vanwege onvoldoende inkomen, maar vanwege presentatiegebreken.
De maximale schuldenlast blijft vastgesteld op 35 % van het netto-inkomen, inclusief verzekering, in overeenstemming met de aanbevelingen van de HCSF. Dit plafond laat weinig ruimte: een lopende autolening of een terugkerend tekort kan voldoende zijn om een dossier te laten afwijzen.
Drie voorbereidende acties verbeteren concreet de kans op acceptatie: het aflossen van resterende consumptieve kredieten ten minste drie maanden voor de indiening, het stabiliseren van de bankrekeningen (geen tekort op de laatste drie afschriften), en het creëren van een inbreng die ten minste de notariskosten dekt. Een inbreng van meer dan 10 % van de prijs van het goed verbetert aanzienlijk de aangeboden rente.
Het inschakelen van een makelaar blijft relevant wanneer het profiel van de kredietnemer een bijzonderheid vertoont (zelfstandig, variabele inkomsten, meerdere eigendommen). De makelaar onderhandelt in volume en heeft toegang tot tariefstructuren die de traditionele banken niet systematisch toepassen.
De vastgoedmarkt na 2024 wordt gelezen met andere instrumenten dan die welke vóór de renteverhoging functioneerden. Het verschil tussen oud en nieuw, de lokale prijsverschillen en het toenemende gewicht van energieprestatie in de waardering van onroerend goed herdefiniëren de afwegingen. Een succesvol project hangt minder af van de markttiming dan van de nauwkeurigheid van de financiële opzet en de precisie van de lokale analyse.
